Hisseli bir taşınmazın ortakları arasında anlaşmazlık varsa ve taşınmaz bölünerek paylaştırılamıyorsa, mahkeme bu malın satılmasına ve elde edilen bedelin hisselere göre paylaştırılmasına karar verir. Bu işleme satış yoluyla izale-i şuyu denir.

Mahkeme kararından sonra taşınmaz, genellikle icra dairesi aracılığıyla açık artırma yoluyla satılır. Satıştan elde edilen para, ortaklara payları oranında dağıtılır.

Hukuki Dayanak

• TMK m. 698: Paylı mülkiyetin sona erdirilmesi
• HMK m. 698 – 699: Ortaklığın giderilmesi usulü
• İcra ve İflas Kanunu m. 133: Ortaklığın satış yolu ile sona ermesi
• Yargıtay İçtihatları

Ne Zaman Satışla Giderme Uygulanır?

Durum	Satış Gerekçesi
Tek bina – tek daire Arsa ama imar yok Ortaklar arası büyük uyuşmazlık var Hissedar sayısı çok fazla	Bölünmesi teknik olarak mümkün değil Fiili taksim yapılamaz Barışçıl paylaşım mümkün değil İmar açısından bölünme yapılamaz

Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Bu yöntem, taşınmazın:

• Aynen bölünmesinin mümkün olmaması
• Paylaştırıldığında ekonomik değerinin düşmesi
• Taraflar arasında ciddi ihtilaf olması gibi durumlarda uygulanır.

Mahkeme, taşınmazın icra müdürlüğü aracılığıyla satışına karar verir. Satıştan elde edilen gelir, tapuda belirtilen hisselere göre adil biçimde bölüştürülür.

Satış Süreci Nasıl İlerler?

1. Sulh Hukuk Mahkemesi’nde Dava Açılır

Davacı → Ortaklardan biri
Davalılar → Diğer tüm hissedarlar

2. Bilirkişi ve Keşif Yapılır

Taşınmazın bölünüp bölünemeyeceği incelenir.
Bölünemiyorsa → satış kararı çıkar.

3. Satış Kararı Verilir

Mahkeme kararı ile dosya İcra Müdürlüğü’ne gönderilir.

4. İcra Müdürlüğü Satışı Yapar

• Açık artırma ilanı yapılır
• Elektronik ortamda (esatis.uyap.gov.tr) satış gerçekleşir
• Satış bedeli icra dosyasına girer

5. Paranın Dağıtımı

• Önce varsa masraflar ve harçlar düşülür
• Kalan para, ortaklara tapudaki hisse oranlarına göre dağıtılır

Örnek:

Bir arsa 1.000.000 TL’ye satıldı

Hissedarlar:

• Ahmet %40
• Ayşe %35
• Selim %25

Dağılım:

• Ahmet: 400.000 TL
• Ayşe: 350.000 TL
• Selim: 250.000 TL

Not: Bu dağıtım öncesi varsa tapu harcı, icra gideri gibi masraflar düşülür.

Yargıtay Kararından Örnek:

Yarg. 14. HD 2020/789 E., 2021/456 K.

“Tarafların anlaşmazlık yaşadığı ve taşınmazın bölünmesinin teknik olarak mümkün olmadığı bilirkişi raporuyla tespit edilmiştir. Mahkeme, açık artırma ile satışa ve bedelin hisselere göre paylaştırılmasına karar vermiştir.”

Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Hisseler eşit değilse para nasıl bölüşülür?

Tapudaki hisse oranları esas alınır. % oranı neyse, para ona göre paylaştırılır.

Satışı icra mı yapıyor?

Evet. Mahkeme sadece satış kararı verir, icra müdürlüğü işlemi yürütür.

Ortaklardan biri satışa girip evi satın alabilir mi?

Evet, herkes açık artırmaya katılabilir. Hatta hissedarlar önceliklidir.

Elde edilen para hemen ödenir mi?

Masraflar ve vergiler çıktıktan sonra, hissedarlara ödenir.

Sonuç Olarak:

• Paylaşılamayan hisseli taşınmazlar için en etkili çözüm satış yoluyla ortaklığın giderilmesidir.
• Mahkeme bölünemeyeceğini tespit ederse, satış kararı verir.
• Satış icra yolu ile yapılır ve elde edilen bedel, paylara göre hissedarlara dağıtılır.
• Bu dava, tek başına bir hissedarın başvurusu ile başlatılabilir.

Av. Engin Kara ile Hukuki Destek Alın

Taşınmaz ortaklıkları zamanla ciddi anlaşmazlıklara yol açabilir. Paylaşma mümkün değilse satış yoluyla ortaklığın giderilmesi, hukuki ve mali açıdan dikkatli yürütülmelidir. Bu süreçte doğru hukuki destek almak için Av. Engin Kara ile iletişime geçebilirsiniz.