Satış vaadi sözleşmesi, bir malın gelecekte satılacağına dair yapılan karşılıklı taahhüttür. En çok taşınmaz satışlarında, henüz tapu devri yapılmadan önce güvence sağlamak amacıyla düzenlenir.

Noterde yapılırsa bağlayıcıdır. Ancak tek başına mülkiyeti devretmez, sadece alıcıya dava hakkı kazandırır.

Hukuki Dayanak

• Borçlar Kanunu m. 29, 237
• Türk Medeni Kanunu m. 706
• Noterlik Kanunu
• Yargıtay İçtihatları

Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerli Olması İçin Gerekli Şartlar

Tescile Zorlayan Dava: Taşınmazın Tescili Davası

Satış vaadi sözleşmesi yapılmış, alıcı ödemeyi gerçekleştirmiş ama satıcı tapuyu devretmemişse:
Alıcı, mahkemeye başvurarak taşınmazın tapuda kendi adına tescilini talep edebilir.

Bu davada sözleşmenin noter onaylı olması, ödeme belgeleri, tanıklar ve taşınmazın o sözleşmeye konu olduğunun net olması gerekir.

Yargıtay Kararı – Örnek:

Yarg. 14. HD 2019/1234 E., 2020/567 K.
“Davacı ile davalı arasında düzenlenen noter onaylı satış vaadi sözleşmesinde belirtilen bedelin ödendiği banka kayıtlarıyla ispatlanmış olup, davacının tapuya tescil isteminin kabulü gerekir.”

Ne Zaman Kullanılır?

• Bir taşınmazın satışının hemen değil, belirli bir tarihte yapılması planlanıyorsa
• Taraflardan biri henüz satış için hazır değilse ama ileride yükümlülük altına girmesi gerekiyorsa
• İnşaat halindeki bir daireyi ileride teslim edilmek üzere satmak istiyorsa
• Mal üzerinde ipotek, haciz gibi bir sınırlama varsa ama satış iradesi bulunuyorsa

Bu gibi durumlarda satış vaadi sözleşmesi devreye girer.

Tarafların Hakları ve Yükümlülükleri

• Alıcı, sözleşmeye dayanarak ileride satışın yapılmasını talep edebilir.
• Satıcı, sözleşmede belirtilen koşullarda satışı gerçekleştirmek zorundadır.
• Sözleşmeye şerh verilmişse, üçüncü kişilere karşı da geçerlilik kazanır.

Şerh Verilmezse Ne Olur?

Eğer satış vaadi sözleşmesi tapuda şerh edilmemişse, taşınmazın başkasına satılması durumunda yeni alıcının iyi niyetli olması hâlinde sözleşme hükümsüz hale gelebilir.

Satış Vaadi Tapuya Şerh Edilebilir mi?

Evet. Noter onaylı satış vaadi sözleşmesiyle, alıcı tapu müdürlüğüne giderek bu sözleşmeyi şerh ettirebilir.

Böylece taşınmaz başkasına devredilse bile, alıcının hakkı koruma altına alınır.
Şerh süresi genellikle 5 yıldır.

Satış Vaadi – Tapu İptali Bağlantısı

• Eğer taşınmaz üçüncü kişilere devredilirse, alıcı, satış vaadi sözleşmesini ileri sürerek tapunun iptalini ve kendi adına tescilini talep edebilir.
• Bu durumda üçüncü kişi “iyiniyetli” değilse, mahkeme iptal kararı verir.

Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Satış vaadi sözleşmesi tapu yerine geçer mi?

Hayır. Tapu devri yapılana kadar mülkiyet geçmez.

Sözleşme noter onaylı değilse geçerli olur mu?

Hukuki bağlayıcılığı olmaz. Mahkeme tarafından dikkate alınmayabilir.

Tapu devri yapılmazsa ne yapmalıyım?

Taşınmazın tescili için mahkemede tescil davası açabilirsiniz.

Üçüncü kişiye satılırsa hakkım ne olur?

Şerh varsa veya alıcının kötü niyeti ispatlanırsa, tapu iptali ve tescil davası açabilirsiniz.

Sonuç Olarak:

• Satış vaadi sözleşmesi, özellikle gayrimenkul işlemlerinde alıcıyı güvence altına alan önemli bir araçtır.
• Noter onaylı değilse geçerli değildir.
• Satıcı tapuyu devretmezse, mahkeme yoluyla tescil davası açılabilir.
• Şerh verilirse, üçüncü kişilere karşı da hakkınızı koruyabilirsiniz.

Av. Engin Kara ile Hukuki Destek Alın

Satış vaadi sözleşmeleri, gelecekteki taşınmaz işlemleri için ciddi sonuçlar doğurabilir. Hatalı düzenlenen sözleşmeler, yıllar sürebilecek hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir. Bu süreçte doğru hukuki destek almak için Av. Engin Kara ile iletişime geçebilirsiniz.