Taşınmazların birden fazla kişi adına kayıtlı olması, zamanla taraflar arasında anlaşmazlıklara neden olabilir. Bu gibi durumlarda Türk Medeni Kanunu çerçevesinde ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılarak soruna yasal çözüm aranır.
Ortaklığın giderilmesi davası iki şekilde sonuçlanabilir: satış yoluyla ya da paylaşma (aynî) yoluyla. Paylaşma suretiyle ortaklığın giderilmesi, tarafların taşınmazı bölerek üzerlerine düşen kısmı doğrudan alması anlamına gelir.
Hukuki Dayanak
Kimler Açabilir – Kimlere Karşı Açılır?
| Taraf | Açıklama |
|---|---|
| Davacı | Ortaklardan herhangi biri (tek bir hissedar yeterlidir) |
| Davalılar | Diğer hissedarların tamamı |
Ortaklık devam ettirilmek istenmiyorsa herkes için bağlayıcıdır; ortaklardan biri bile dava açarsa, mahkeme ortaklığı sonlandırmak zorundadır.
Hangi Mahkemede Açılır?
Paylaşma Türleri Nelerdir?
1. Aynen Taksim (Fiili Paylaşım):
a. Taşınmaz bölünebiliyorsa herkesin hissesine denk bir parça verilir.
b. Genelde arsa, tarla, bahçe gibi bölünebilir taşınmazlarda uygulanır.
c. İnşaat ruhsatı, imar durumu dikkate alınır.
2. Satış Yoluyla Ortaklığın Giderilmesi:
a. Mal bölünemiyorsa (örneğin bir apartman dairesi), satış yapılır.
b. Satış açık artırma ile gerçekleştirilir.
c. Satış bedeli, hisseler oranında paylaştırılır.
Uygulamada En Çok Görülen Durumlar:
| Senaryo | Açıklama |
|---|---|
| Miras kalan tarla 5 kardeş arasında bölünemiyor 3 kişi yatırım için arsa aldı ama artık satmak istiyorlar Ortaklardan biri hiç ilgilenmiyor, arsa çürüyor | Ortaklardan biri dava açarak satılmasını ister Diğer ikisi istemese bile biri dava açarak satışı sağlar Aktif olan ortaklar dava açar, ya fiilen böler ya da satar |
Mahkeme Süreci Nasıl İşler?
1. Paydaşlardan biri ya da birkaçı ortaklığın giderilmesi davası açar.
2. Mahkeme, teknik bilirkişi incelemesi ile taşınmazın paylaşılıp paylaşılamayacağına karar verir.
3. Uygun görülürse, herkesin hissesine düşen kısım ayrıca tescil edilir ve ortaklık sona erer.
4. Eğer paylaşma mümkün değilse, satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Zamanaşımı Var mı?
Hayır.
Mülkiyet hakkı zamanaşımına uğramaz. Ortaklık sürdükçe her zaman izale-i şuyu davası açılabilir.
Sık Sorulan Sorular (FAQ)
Tüm ortakların onayı gerekli mi?
Hayır. Ortaklardan birinin başvurması yeterlidir.
Davayı kaybetme ihtimali var mı?
Hayır. Ortaklık fiilen devam ettirilemiyorsa mahkeme zorunlu olarak sona erdirir.
Ortaklardan biri satışa karşı çıkarsa ne olur?
Mahkeme bu kişiye rağmen satış kararı verir. Zorlama yoktur ama bağlayıcılık vardır.
Açık artırmada dışarıdan biri alabilir mi?
Evet. İhale herkese açıktır ama ortaklar da ihaleye girip taşınmazı satın alabilir.
Yargıtay’dan Örnek Karar:
Yarg. 14. HD 2021/1234 E., 2022/4567 K.
“Taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığı, bilirkişi raporuyla tespit edilmiştir. Bu durumda satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilmesi usul ve yasaya uygundur.”
Sonuç Olarak:
Av. Engin Kara ile Hukuki Destek Alın
Aynen taksim yoluyla ortaklığın giderilmesi, miras kalan taşınmazlarda anlaşmazlıkları kalıcı olarak çözebilir. Ancak teknik detaylar ve bilirkişi raporları davanın seyrini doğrudan etkiler.
Bu süreçte doğru hukuki destek almak için Av. Engin Kara ile iletişime geçebilirsiniz.
