Elbirliği mülkiyeti, birden fazla kişinin bir malın tamamına birlikte malik olduğu özel bir mülkiyet türüdür. Bu durumda herkesin belirli bir payı yoktur, sadece ortaklık hakkı vardır. Paylı mülkiyet ise, herkesin belirli ve oranlı bir hissesi olduğu klasik mülkiyet şeklidir.

Elbirliği mülkiyeti, çoğunlukla miras yoluyla oluşur. Mirasçılar, elbirliği (iştirak) halinde malik olurlar. Taşınmaz üzerinde işlem yapabilmek, pay satışı, hisse devri, hatta kira sözleşmesi yapabilmek için, bu ortaklığın paylı mülkiyete çevrilmesi gerekir.

Hukuki Dayanak ve Uygulama

Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için sulh hukuk mahkemesine başvurularak karar alınması gerekir. Bu başvuru, tek bir mirasçı tarafından bile yapılabilir. Mahkeme, taşınmazın teknik ölçümünü yaptırır ve payları belirler.

Elbirliği Mülkiyeti Nedir?

• Miras kalan taşınmazlar üzerinde hissedarlar arasında pay oranı belirtilmez.
• Satış, ipotek gibi işlemler tüm hissedarların ortak kararıyla yapılabilir.

Elbirliği Mülkiyetine Örnek:

Bir kişi vefat etti → 3 çocuğu kaldı → Miras kalan ev, 3 kişi arasında elbirliğiyle (iştirak halinde) malik olunur.

Dikkat! Ortaklardan hiçbiri tek başına satış, kiralama, ya da taşınmazı ipotek ettirme işlemi yapamaz. Çünkü kişisel payları yoktur.

Paylı Mülkiyete Geçmenin Amacı Nedir?

Neden Dönüştürülür?	Açıklama
Herkesin payı belli olur	% oranlar belirlenir: %40 – %30 – %30 gibi
Satış ve devir kolaylaşır	Kendi payını tek başına satabilirsin
Ortak karar zorunluluğu kalkar	Paylı mülkiyette sadece kendi hissen için karar verirsin
Ortaklığın giderilmesi mümkün olur	Paylı mülkiyette izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açılabilir

Elbirliği Mülkiyeti Nasıl Paylıya Çevrilir?

1. Tüm Ortaklar Noterden Beyan Verirse:

• Tüm ortaklar noterden verecekleri bir beyanla tapuya başvurup dönüşüm sağlar.
• Tapu müdürlüğü, elbirliğini paylı mülkiyete çevirir.

2. Ortaklardan Biri Dava Açarsa:

• Diğer ortaklar anlaşmazsa, Asliye Hukuk Mahkemesi’nde dava açılır.
• Mahkeme, mülkiyetin paylıya çevrilmesine karar verebilir.
• Genellikle fiili kullanım, miras oranları, zilyetlik gibi unsurlar incelenir.

Uygulamada Görülen Durumlar

• Kardeşler arasında miras kalan evin paylaştırılması
• Elbirliği mülkiyet nedeniyle taşınmazı satamayan ortaklardan birinin çözüm arayışı
• Payını satmak isteyen ama diğer hissedarların onayını alamayan mirasçıların durumu

Yargıtay’dan Uygulama Örneği:

Yarg. 1. HD 2020/11234 E., 2021/6789 K.
“Davacının elbirliği mülkiyetinin paylıya çevrilmesi talebi, diğer mirasçıların muvafakati olmadığı için yerindedir. Davacının yasal miras payı dikkate alınarak paylı mülkiyete geçiş kararı verilmiştir.”

Dönüşüm Olmadan Yaşanabilecek Sorunlar:

• Tapu işlemleri yapılamaz
• Kira ya da satış gelirleri dağıtılamaz
• Tek başına dava açılamaz
• Ortaklardan biri razı olmazsa hiçbir işlem yapılamaz
• Ortaklıktan çıkmak mümkün olmaz

Sık Sorulan Sorular (FAQ)

Elbirliği mülkiyeti nasıl anlaşılır?
Tapu kayıtlarında “elbirliği (iştirak halinde)” ibaresi varsa, bu özel ortaklık türüdür.

Tek başıma satış yapabilir miyim?
Hayır. Elbirliğinde herkesin onayı gerekir.

Anlaşamıyoruz. Ne yapabilirim?
Paylı mülkiyete dönüştürme davası açabilir, ardından izale-i şuyu (ortaklığın giderilmesi) davası açabilirsin.

Noter işlemiyle paylıya dönüştürmek kolay mı?
Evet, tüm ortaklar razıysa noter beyanı ve tapu müdürlüğü işlemiyle 1 günde yapılabilir.

Elbirliği mülkiyetinde pay satışı mümkün mü?
Hayır. Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan hiçbiri tek başına payını satamaz. Önce paylı mülkiyete geçilmelidir.

Tüm mirasçıların onayı gerekir mi?
Hayır. Paylı mülkiyete geçiş için tek bir hissedarın talebi yeterlidir.

Paylı mülkiyete geçildikten sonra ortaklıktan çıkılabilir mi?
Evet. Paylı mülkiyette herkes kendi hissesi üzerinde bağımsız tasarrufta bulunabilir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası açılabilir.

Sonuç Olarak:

• Elbirliği mülkiyeti, paylaşılmamış, ortak ama bireysel olmayan bir sahipliktir.
• Paylı mülkiyete geçiş, mülkiyetin bireyselleştirilmesini ve işlemlerin kolaylaşmasını sağlar.
• Anlaşma varsa noterle, yoksa mahkemeyle dönüşüm sağlanır.
• Bu dönüşüm yapılmadan, miras kalan taşınmaz üzerinde serbest işlem yapılması mümkün değildir.

Av. Engin Kara ile Hukuki Destek Alın
Elbirliği mülkiyeti, taşınmazın yönetimini ve paylaşımını zorlaştırabilir. Paylı mülkiyete geçiş, hem mirasçılar arasındaki olası uyuşmazlıkları azaltır hem de kişisel mülkiyet hakkınızı güvence altına alır.